우리 나라 농지 가격은 지역적 차이가 아주 크다.

농지은행에 따르면 국내 토지 평균 거래 가격은 18만8천원 정도다.

중위 가격은 12만원 정도이며, 대부분 지역이 10만 원에서 15만 원 사이라고 한다. 

한국의 전제 농경지는 약 150만ha 돈으로 환산하면 500조에서 800조 정도로 예상된다.

그러면 가장 가깝고 경제 수준이 비슷한 일본의 경우 농지 가격은 어느 정도일까?

일본의 경우 순 농업 지역의 경우 평당 32,000원이고 가장 비싼 지역인 6만 원 정도다. 생각보다 아주 저렴하다.

비슷한 소득 수준의 한국의 농지 가격이 3배에서 6배 정도 비싸다. 일본은 버블 시대인 90년대 초반 가격에 비해 50% 정도 하락했다.

도시 주변 가격은 8만 원에서 17만 원 정도라고 하니 아주 저렴하다. 쉽게 말하면 부산이나 서울 대전 근교의 농지 가격이 17만 원 정도이고

구례 같은 순 농업지역은 비싸야 3- 6만 원 정도라는 것이다. 더구나 도시 근교의 농지 가격이 빠르게 하락하고 있다. 30년 전에 비해 2~3배 이상 하락했다.

일본의 농지 가격이 하락한 이유는 무엇일까?

가장 큰 원인은 쌀가격의 하락이 가장 큰 원인이었다.

두 번째는 농지를 구입하려는 사람이 없고, 농업 후계자가 없으며, 인력이 없기 때문이라고 한다.

최근 일본은 쌀이 없어서 난리다.

미국의 농지가격?

미국의 농지 가격은 뉴욕 근처의 로드 아이랜드 농지 가격은 23,700원으로 가장 비싸며 우리에게 가장 잘 알려진 농업지역인
캘리포니아가 14,800원 미국 중부는 1,000원 2천 원 정도이며 평균은 1,500원 정도다.

물가 비싸기로 유명한 영국의 농지 가격은 평당 12,000원 정도다.

임대료는 얼마나 될까?

유럽 평균 임대료는 1ha(약 3천 평) 30만 원 정도이며 한국은 평단 천원에서 이천 원 정도이고 평균 1ha 300만 원 정도로  유럽 평균의 10배에 이른다. 네덜란드의 토지 평균 가격은 평당 3만 8천 원 정도이고 폴란드는 4,300원이며 그 외의 농업지역은 2천 원 정도 수준이라고 한다.

한국은 대만을 제외하고 전 지구상에서 농지 가격이 가장 비싼 나라다. 대만은 경자유전의 법을 폐지했다. 그 후로 토지에 집도 짓고 건물도 짓고 마음대로 할 수 있는 나라이기 때문에 한국이나 기타 나라의 농지와 다르다.

이런 나라에서 생산된 농산물이니 가격이 비싼 것도 당연할 것이다.

우리나라 농지도 모두가 명동이라고 생각하면 된다. 비싼 임대료와 비싼 농지 가격을 지불하고 농사를 짓고 있는 한국의 농부들이 생산한 농산물이 비쌀 수밖에 없는 것이다.

대한민국 헌법 제121조에는 농사를 짓는 사람만 농지를 소유할 수 있다는 경자유전의 원칙이 있다. 더구나 소작이 불가능하며 불가피한 경우에만 임대차와 위탁경영이 허용된다. 1950년대에 우리나라 소작인 60~70%였다. 그 후에 농지를 배분한 기준이 대략 3천 평 정도이고 우리나라 평균 토지 소유도 이 정도다.

농업의 세대교체가 되지 않는 상황에서 농지가격이 너무 비싸고 이제 2천평에 농지를 구입 하려면 평균 3~4억 정도다.

이 돈을 투자해서 빌린 돈을 상환 하기는 불가능에 가깝다.

농지 집적화와 농업 규모화가 이루어지지 않는 문제도 아주 크다.

농지 집적화는 말 그대로 농지가 분산되지 않고 한곳에 집중해 있는 것이다.

2천평을 구매했는데 500평씩 4곳에 5분 거리에 있다고 하면 농지의 효율은 극히 낮아질 것이다. 규모화 역시 힘들다.

이차 세계대전 이후 미군정에 의해 토지 분배를 시행한 나라는 일본과 한국이며  대만은 중국에서 공산당에 패해  대만으로 넘어온 국민당이  민심을 위해 토지분배를 실시했다.  땅이 없던 소작농이 직접 농사를 짓기 시작하면서 토지생산성이 늘고 잉여농산물이 생기고, 자본이 축적 되면서 이 자본으로 자녀 교육에 투자하거나 작은 사업이라고 할 수 있는 밑천이 되었다.

그래서 한국과 일본, 대만은 식민지에서 해방된 많은 나라들 필리핀 베트남, 인도 아프리카의 많은 나라에 비해 비약적인 발전이 가능했던 것이다.

하지만 미국의 오랜 식민지였던 필리핀은 토지 분배를 시행하지 않았다.  그것은 지금 필리핀이 가난한 나라가 된 가장 큰 이유다.

해방 이후 한국의 농지 가격은 지속적으로 상승했다. 1980년대에 이미 3-4만 원 정도로 기억된다.

현재는 15만 원 정도로 상승했다. 아이러니하게도 그 사이 농민은 비약적으로 줄어들었다.

이제는 시골 어디 가나 젊은 청년 농부가 60대 중반이다. 그 땅을 구입할 사람도 없고 이어받을 자식도 없다.

그럼에도 현재까지 농지 가격이 비싼 이유는 규모와 집적화를 시도하거나 아직은 젊은 전혀 젊지 않은 농부들이 땅을 구입하기 때문이다.

벼농사는 기계화할 수 있기 때문에 한 명의 농부가 3-5만 평까지 농사가 가능하기 때문이다.

그러면 지구상 가장 비싼 임대료와 농지 가격 이것이 어디까지 이어질까?

최근 부동산에 따르면 한국의 농지 역시 판매가 둔화하고 있고 매매가 안 되고 있다고 한다.

만약 당신이 시골에 살고 있고 가끔 주변의 땅이 나오면 구매를 해볼까 하고 관심을 가지고 있다고 해보자. 

1000평에 1억 5천 정도 가는 땅을 구입하겠는가? 아미년 1년에 임대료 300만원 주고 그 땅을 빌릴 수 있겠는가?

1000평에 1억 5천을 주고 땅을 구매하기 보다는 은행에 이자를 얻는 것이 더 편안한 일이다. 

땅 가격이 오를 것이라면 모르겠지만 내 생각으로 오를 만큼 올랐고 더 오른다고 해도 그 땅을 구매 해줄 농부는 없을 것 같다.

한국의 농업이 망하는 이유 중 가장 큰 이유는 높은 임대료와 높은 농지 가격에 있다. 

사실 이 문제를 해결하지 않고서는 어떤 희망도 없다고 본다.

어떤 청년 농부는 2천평에 3-4억을 주고 구매한 땅에서 그 빚을 상환하고 농사짓는 것은 불가능하기 때문이다.

만약 농지 가격이 일본처럼 6만원 정도이거나 유럽의 2-3만원 정도라도 사실 농사를 짓기 어렵지만 그렇다고 해도 해볼 만 할 것이다.